Kaufberatung & Ankaufsuntersuchung
Vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie zählt der ehrliche Blick eines Fachmanns: Ich begutachte das Objekt unabhängig von Verkäufer und Makler und zeige Ihnen, worauf Sie sich wirklich einlassen.
- Unabhängige Einschätzung
- Verständlicher Bericht
- Begleitung zur Besichtigung
Jahre am Bau
Aufwand pro Einfamilienhaus
Beispielpreis Einfamilienhaus
Schritte bis zum Bericht
Was ich prüfe
- Dach und Fassade
- Keller und Fenster
- Haustechnik
- Feuchteschäden
Wann es sinnvoll ist
- Vor dem Kaufvertrag
- Bei älteren Bestandsimmobilien
- Als Verhandlungsgrundlage
- Direkt vor der Besichtigung
So läuft es ab
Termin
Abstimmung des Besichtigungstermins, idealerweise gemeinsam mit Verkäufer oder Makler.
Begutachtung
Systematische Prüfung aller zugänglichen Bauteile und Gewerke vor Ort.
Einschätzung
Bewertung des Zustands und der erkennbaren Mängel.
Bericht
Verständliche Einschätzung mit Verhandlungspunkten und zu erwartenden Folgekosten.
Kostenbeispiel Einfamilienhaus (ca. 150 m²)
Transparente Abrechnung nach tatsächlichem Zeitaufwand, ohne Pauschalen. Stundenverrechnungssatz: 90 € inkl. Mehrwertsteuer.
Der tatsächliche Aufwand hängt von Größe, Zustand und Zugänglichkeit des Objekts ab; bei größeren oder verwinkelten Häusern kann mehr Zeit nötig sein. Die Anfahrt wird zusätzlich je nach Entfernung und tatsächlichem Aufwand berechnet. Alle Preise inkl. MwSt. Bei Bedarf lässt sich die Kaufberatung um ein Schimmel- und Feuchtegutachten ergänzen.
Zum Vergleich
Bausachverständige berechnen laut Marktübersichten meist etwa 90 bis 180 € pro Stunde. Für eine Begehung mit Einschätzung werden häufig 400 bis 500 € genannt, ausführliche Gutachten kosten oft rund 1 % des Kaufpreises.
Mit meinem transparenten Stundenmodell erhalten Sie eine fachgerechte Einschätzung zu einem fairen, nachvollziehbaren Preis.
Quellen: Verband Wohneigentum, Greenox, Wohnglück. Stand Oktober 2026, Richtwerte.
Unverbindliche Anfrage
Beschreiben Sie mir kurz Ihr Vorhaben oder Ihre Frage, zum Beispiel zur Kaufberatung, Baubegleitung, zum Blower-Door-Test, zur Drohneninspektion oder Thermografie. Je genauer Ihre Angaben, desto schneller erhalten Sie eine passende Rückmeldung von mir.
Direkt Kontakt aufnehmen
- 0172 / 1602440
- kontakt@lenz-baubetreuung.de
- Oranienburg, Oberhavel und Berlin-Nord
Ich melde mich in der Regel innerhalb von 1 bis 2 Werktagen persönlich bei Ihnen.
Für alle, die es genau wissen wollen
Oben finden Sie alles Wichtige auf einen Blick. Hier gehe ich tiefer: Welche Schäden bei Bestandsimmobilien typischerweise auftreten, woran Sie sie erkennen, was sie kosten können und welche Folgekosten entstehen, wenn sie beim Kauf nicht eingeplant werden.
Alle Kostenangaben sind Richtwerte (Stand Oktober 2026) aus Ratgebern und Marktübersichten, keine Angebote und keine Festpreise.
Schadensbilder im Überblick
Feuchte und Schimmel
Typisch: 600 bis 2.000 € für kleinere bis mittlere Sanierungen
Dach und Dämmung
Neueindeckung ca. 100 bis 150 € pro m² Dachfläche
Fassade und Risse
Neu verputzen ca. 25 bis 55 € pro m², Dämmsystem 120 bis 200 € pro m²
Keller und Abdichtung
Außenabdichtung am Einfamilienhaus ca. 15.000 bis 30.000 €
Fenster und Wärmebrücken
Ca. 500 bis 1.500 € pro Fenster inklusive Einbau
Heizung und Haustechnik
Wärmepumpe im Einfamilienhaus meist 20.000 bis 50.000 € vor Förderung
Elektroinstallation
Komplette Erneuerung im Altbau ca. 90 bis 180 € pro m² Wohnfläche
Schadstoffe
Asbestzement abbauen und entsorgen ca. 50 bis 100 € pro m²
Tragwerk und Holzschäden
Kosten nur nach Befund und Gutachten belastbar
Feuchte und Schimmel
Feuchte ist eines der häufigsten und teuersten Schadensbilder beim Hauskauf. Schimmel ist dabei meist nur das sichtbare Symptom: Entscheidend ist, woher die Feuchtigkeit kommt.
Typische Ursachen
- Aufsteigende Feuchte durch fehlende oder defekte Horizontalsperre
- Undichte Außenabdichtung, Dachanschlüsse oder Leitungen
- Wärmebrücken und mangelhafte Dämmung, an denen Wände auskühlen
- Unzureichende Lüftung bei dichter Gebäudehülle
Woran Sie es erkennen
- Dunkle oder fleckige Verfärbungen an Wänden und Decken, auch hinter Möbeln
- Muffiger Geruch, besonders im Keller und in Außenecken
- Abplatzender Putz, Salzausblühungen, sich lösende Tapete
- Beschlagene Fenster und feuchte Laibungen
Mögliche Folgen
Schimmelsporen können die Gesundheit belasten. Dazu kommen Schäden an Putz, Dämmung und Holzbauteilen sowie ein sinkender Wert der Immobilie.
Folgekosten, wenn nicht eingeplant
Wird nur der sichtbare Schimmel entfernt und die Feuchtequelle bleibt, kehrt er zurück und die Sanierung fällt ein zweites Mal an. Sind undichte Kellerwände oder ein Dachschaden die Ursache, sind Abdichtung und Reparatur der eigentliche Kostenblock. Eine Ursachenanalyse vor dem Kauf zahlt sich deshalb aus. Bei Auffälligkeiten ergänze ich die Kaufberatung um ein Schimmel- und Feuchtegutachten.
Dach und Dämmung
Das Dach ist einer der größten Kostenblöcke einer Sanierung. Schäden bleiben vom Boden aus oft unentdeckt, bis Wasser eindringt.
Typische Ursachen
- Alterung von Ziegeln, Folien und Anschlüssen
- Sturm-, Hagel- und Frostschäden
- Fehlende oder unzureichende Dämmung
- Undichte Anschlüsse an Kamin, Gauben und Dachfenstern
Woran Sie es erkennen
- Gebrochene, verschobene oder stark bemooste Ziegel
- Feuchteflecken an der Decke zum Dachboden
- Durchhängende Dachflächen
- Hohe Heizkosten und kalte Dachräume
Mögliche Folgen
Eindringende Feuchtigkeit schädigt Dämmung und Holzkonstruktion. Wärmeverluste über das Dach erhöhen die Heizkosten dauerhaft.
Mögliche Kosten (Richtwerte)
Quellen: VR Ratgeber, Wohnglück, Stand Oktober 2026. Richtwerte, keine Angebote.
Folgekosten, wenn nicht eingeplant
Hinzu kommen das Gerüst (etwa 10 bis 20 € pro m²) und die Entsorgung der alten Eindeckung. Bei 120 m² Dachfläche sind das für die reine Neueindeckung grob 12.000 bis 18.000 €, bei einer kompletten Sanierung 30.000 bis 42.000 € (eigene Hochrechnung aus den m²-Preisen). Wird mehr als 10 % des Daches erneuert, verlangt das Gebäudeenergiegesetz nach heutigem Stand zusätzlich einen Mindestwärmeschutz (U-Wert 0,24 W/m²K), die Dämmung wird dann mitfällig. Vorgaben können sich ändern: Prüfen Sie den aktuellen Stand vor der Planung. Quellen: Enter, Energie-Experten.
Fassade und Risse
Die Fassade schützt die Bausubstanz vor Wasser und Frost. Nicht jeder Riss ist gefährlich, aber manche zeigen ernste Probleme an.
Typische Ursachen
- Temperaturspannungen, Frost und eindringende Feuchte
- Setzungen des Gebäudes oder des Baugrunds
- Gealterter Putz oder beschädigtes Dämmsystem
- Spritzwasser am Sockel und defekte Regenrinnen
Woran Sie es erkennen
- Haarrisse und breitere Risse im Putz, auch an Fenster- und Türecken
- Hohlstellen, die beim Abklopfen hohl klingen
- Abplatzender Putz, Algen und Feuchteflecken
- Risse, die sich verbreitern oder durch die Wand ziehen
Mögliche Folgen
Feuchtigkeit dringt ein, Frost sprengt den Putz ab und die Dämmung verliert ihre Wirkung. Breite oder wachsende Risse im Mauerwerk können auf Setzungen oder Statikprobleme hinweisen.
Mögliche Kosten (Richtwerte)
Quellen: Sanier.de, Aroundhome, Meister-Job, Stand Oktober 2026. Richtwerte, keine Angebote.
Folgekosten, wenn nicht eingeplant
Ein kosmetischer Putzriss ist oft günstig zu beheben. Ist Feuchte eingedrungen, kann der Schaden bis in Dämmung und Mauerwerk reichen. Wer mehr als etwa 10 % der Fassade erneuern lässt, muss nach heutigem Stand zusätzlich mit Dämmanforderungen rechnen (Quelle: Wohnglück); Vorgaben können sich ändern, prüfen Sie den aktuellen Stand. Gerüst, Entsorgung und die Wiederherstellung von Anbauteilen kommen obendrauf.
Keller und Abdichtung
Feuchte Keller sind bei Bestandsimmobilien verbreitet und gehören zu den teuersten Schadensbildern, weil die Behebung meist Erdarbeiten erfordert.
Typische Ursachen
- Fehlende oder gealterte Außenabdichtung
- Fehlende oder defekte Horizontalsperre im Mauerwerk
- Defekte Drainage oder Regenwasser, das am Haus entlangläuft
- Undichte Leitungen, Fugen oder Durchdringungen
Woran Sie es erkennen
- Feuchte oder dunkle Wände, besonders im unteren Bereich
- Salzausblühungen und abblätternde Farbe
- Muffiger Geruch und Schimmel
- Wasserspuren am Boden nach Regen
Mögliche Folgen
Die Feuchte steigt im Mauerwerk, es drohen Schimmel und Putzschäden. Der Keller lässt sich nicht mehr sinnvoll nutzen oder ausbauen.
Mögliche Kosten (Richtwerte)
-
Abdichtung von innen 250 bis 400 €
pro m² Wandfläche
-
Abdichtung von außen 500 bis 1.000 €
pro laufendem Meter Hausumfang, plus Erdarbeiten
-
Außenabdichtung am Einfamilienhaus komplett 15.000 bis 30.000 €
je nach Umfang und Bodenverhältnissen
-
Umfassende Kellersanierung ab ca. 15.000 €
mit Freilegen, Trocknen, Abdichten und Dämmung
Quellen: Wohnglück, Schwäbisch Hall, Meister-Job, Stand Oktober 2026. Richtwerte, keine Angebote.
Folgekosten, wenn nicht eingeplant
Bei der Außenabdichtung kommen die Wiederherstellung von Pflaster, Terrasse und Beeten sowie häufig eine Drainage hinzu. Eine Innenabdichtung ist günstiger, behebt aber nicht in jedem Fall die Ursache. Wird der Keller vor dem Kauf nicht beurteilt, kann aus einer scheinbar kleinen Feuchtestelle ein fünfstelliger Kostenblock werden.
Fenster und Wärmebrücken
Alte Fenster und ungedämmte Anschlüsse kosten Energie und können Feuchteschäden verursachen. Oft sind nicht nur die Fenster selbst, sondern auch Einbaufugen und Rollladenkästen das Problem.
Typische Ursachen
- Alte Dichtungen, Beschläge und Zweifachverglasung
- Einbau ohne luftdichten, gedämmten Anschluss
- Ungedämmte Rollladenkästen und Laibungen
- Wärmebrücken an Stürzen und Gebäudeecken
Woran Sie es erkennen
- Zugluft und Kälte am Fenster
- Kondenswasser und beschlagene Scheiben
- Schimmel in Fensterlaibungen und Ecken
- Verzogene Rahmen, die klemmen oder undicht schließen
Mögliche Folgen
Hohe Heizkosten, Tauwasser und Schimmel an den kalten Stellen sowie Schäden an Laibung und Putz.
Mögliche Kosten (Richtwerte)
Quellen: Wohnen und Finanzieren, Aroundhome, Stand Oktober 2026. Richtwerte, keine Angebote.
Folgekosten, wenn nicht eingeplant
Zusätzlich fallen meist Demontage und Entsorgung der alten Fenster, neue Fensterbänke, Putz- und Malerarbeiten sowie bei Bedarf neue Rollladenkästen an. Neue, dichte Fenster in einem ungedämmten Haus können Feuchte- und Schimmelprobleme verlagern, wenn Lüftung und Dämmung nicht mitgedacht werden.
Heizung und Haustechnik
Eine alte Heizung ist selten sofort ein Mangel, aber ein Kostenfaktor, den Käufer in die Rechnung einplanen sollten. Dasselbe gilt für Wasserleitungen und Sanitär.
Typische Ursachen
- Hohes Alter des Wärmeerzeugers
- Ungedämmte Rohre und fehlender hydraulischer Abgleich
- Verkalkung und Korrosion, alte Wasserleitungen aus verzinktem Stahl oder Blei
- Heizkörper und Flächenheizungen, die nicht zur neuen Technik passen
Woran Sie es erkennen
- Alter laut Typenschild und hoher Verbrauch
- Rost, Tropfstellen und Wasserflecken an Leitungen
- Rostbraunes Wasser oder schwankender Wasserdruck
- Geräusche, häufiges Takten und ungleichmäßig warme Heizkörper
Mögliche Folgen
Ausfall im Winter, hohe Betriebskosten und Wasserschäden bei Rohrbrüchen.
Mögliche Kosten (Richtwerte)
Quellen: Cleanthinking (zitiert ADAC und co2online), Meister-Job, Stand Oktober 2026. Richtwerte, keine Angebote.
Folgekosten, wenn nicht eingeplant
Förderung und gesetzliche Vorgaben für den Heizungstausch ändern sich derzeit häufig. Die Energieberatung der Verbraucherzentrale hat im Juli 2026 über neue Förderregeln informiert (Pressemitteilung). Prüfen Sie vor einer Entscheidung den aktuellen Stand. Wer ein Haus mit alter Anlage kauft, sollte Austausch, Förderung und Betriebskosten von Anfang an in die Finanzierung einrechnen.
Elektroinstallation
In Häusern aus früheren Jahrzehnten entspricht die Elektrik oft nicht mehr heutigen Sicherheitsstandards und Nutzungsgewohnheiten.
Typische Ursachen
- Veraltete Leitungen und brüchige Isolierung
- Schraubsicherungen statt Sicherungsautomaten, fehlende FI/RCD-Schutzschalter
- Zu wenige Stromkreise und Steckdosen für moderne Geräte
- Improvisierte Erweiterungen im Laufe der Jahre
Woran Sie es erkennen
- Alter Zählerschrank mit Schraubsicherungen
- Steckdosen ohne Schutzkontakt oder mit Verfärbungen
- Häufig auslösende Sicherungen und viele Mehrfachsteckdosen
- Brandgeruch, warme Schalter oder Knistern
Mögliche Folgen
Brand- und Stromschlaggefahr sowie Probleme beim Anschluss moderner Verbraucher wie Wallbox, Wärmepumpe oder Photovoltaik.
Mögliche Kosten (Richtwerte)
Quellen: Wohnglück, Clean-Invoice, Stand Oktober 2026. Richtwerte, keine Angebote.
Folgekosten, wenn nicht eingeplant
Dazu kommen Stemm- und Putzarbeiten, Malerarbeiten und oft die Anpassung des Zählerschranks an die Anforderungen des Netzbetreibers. Arbeiten an der festen Installation gehören in die Hände eines Elektrofachbetriebs. Bei der Ankaufsuntersuchung erkenne ich offensichtliche Mängel und veraltete Technik, eine elektrotechnische Prüfung ersetzt das nicht.
Schadstoffe
Bei Gebäuden aus früheren Jahrzehnten können Baustoffe verbaut sein, die heute als gesundheitsgefährdend gelten. Solange sie intakt und fest gebunden sind, ist die Gefahr gering, bei Umbauten und Beschädigung aber nicht.
Typische Verdachtsmaterialien
- Asbest in Wellplatten, Fassadenplatten, Bodenbelägen, Nachtspeicheröfen und Rohren, vor allem bei Gebäuden vor 1993
- Teerhaltige Kleber unter Parkett oder Belägen
- Ältere Holzschutzmittel in Dachstühlen und Vertäfelungen
- Blei in alten Wasserleitungen
Woran Sie es erkennen
Mit bloßem Auge meist nicht sicher. Hinweise geben das Baujahr, graue Wellplatten auf dem Dach, kleinformatige Fassadenplatten und dunkle Vinylböden. Gewissheit bringt nur eine Probenahme mit Laboranalyse.
Mögliche Folgen
Beim Beschädigen oder Bearbeiten können Fasern oder Dämpfe frei werden. Arbeiten an asbesthaltigen Materialien unterliegen strengen Vorschriften, beauftragen Sie einen Fachbetrieb.
Mögliche Kosten (Richtwerte)
Folgekosten, wenn nicht eingeplant
Zu den reinen Abbaukosten kommen Gerüst, ein neues Dach oder eine neue Fassade, Schutzmaßnahmen und gegebenenfalls ein Schadstoffgutachten. Besteht ein Verdacht, sollten Sie ihn vor dem Notartermin klären lassen, zum Beispiel durch eine Beprobung in einem spezialisierten Labor, und die Kosten in die Kaufpreisverhandlung einbeziehen.
Tragwerk und Holzschäden
Schäden an tragenden Bauteilen sind die ernsteste Kategorie. Sie sind oft nicht sichtbar und lassen sich nur durch einen Fachmann einschätzen.
Typische Ursachen
- Dauerhafte Feuchte im Holz durch undichtes Dach, Leitungen oder Wärmebrücken
- Holzschädlinge wie Hausbock und Nagekäfer
- Pilzbefall, etwa durch den Echten Hausschwamm
- Setzungen, Überlastung oder nachträglich entfernte tragende Bauteile
Woran Sie es erkennen
- Bohrmehl, Ausfluglöcher und weiches, mürbes Holz
- Pilzgeflecht, Fruchtkörper und modriger Geruch
- Risse in tragenden Wänden, durchhängende Decken, klemmende Türen
- Schiefstehende Bauteile oder auffällige Unebenheiten im Boden
Mögliche Folgen
Die Tragfähigkeit sinkt, im Extremfall droht Einsturzgefahr. Ein Befall kann sich über Mauerwerk und Holz weit ausbreiten und zeigt sich nicht immer dort, wo er entsteht.
Mögliche Kosten
-
Gutachten zu Befund und Statik nach Aufwand
Sachverständige für Holzschutz und Statik
-
Bekämpfung von Holzschädlingen nach Befund
Fachunternehmen auf Grundlage einer Sachverständigeneinschätzung
-
Hausschwamm-Sanierung nach Gutachten
abhängig von Ausbreitung und Bauteilen
-
Statische Ertüchtigung nach Statik
abhängig von den betroffenen Bauteilen
Quelle: Forum Verlag. Pauschalpreise sind hier nicht seriös möglich.
Folgekosten, wenn nicht eingeplant
Die Kosten reichen von überschaubaren Einzelmaßnahmen bis zu sehr hohen Beträgen, wenn tragende Bauteile erneuert werden müssen. Bekämpfung und Sanierung sollten immer ein Fachunternehmen auf Grundlage einer Sachverständigeneinschätzung ausführen. Bei Verdacht empfehle ich, vor dem Kauf einen Sachverständigen für Holzschutz oder Statik hinzuzuziehen.
Kostenübersicht: was alles kosten kann
Alle Schadensbilder im Vergleich. Die Werte stammen aus den Abschnitten oben und sind Richtwerte aus Ratgebern und Marktübersichten (Stand Oktober 2026), keine Angebote.
-
Feuchte und Schimmel 600 bis 2.000 €
kleinere bis mittlere Sanierung
-
Dach und Dämmung 12.000 bis 42.000 €
Neueindeckung bis komplette Sanierung, 120 m²
-
Fassade und Risse 18.000 bis 30.000 €
mit Wärmedämmverbundsystem, 150 m²
-
Keller und Abdichtung 15.000 bis 30.000 €
Außenabdichtung am Einfamilienhaus
-
Fenster und Wärmebrücken 9.000 bis 18.000 €
alle Fenster eines Einfamilienhauses
Mehrere Schadensbilder zusammen führen schnell zu fünfstelligen Summen. Preise unterscheiden sich je nach Region, Objekt und Ausführung, verbindliche Kosten nennen nur Angebote von Fachbetrieben. Weitere Kostenbeispiele zu meinen Leistungen finden Sie auf der Seite Kosten.
Kosten richtig einplanen
Kaufpreis verhandeln
Dokumentierte Mängel mit Kostenschätzung sind eine sachliche Grundlage für die Preisverhandlung. Viele Mängel lassen sich in den Kaufpreis einrechnen.
Rücklage bilden
Planen Sie nach dem Kauf Geld für Instandhaltung und Sanierung ein, damit ein Schaden nicht die Finanzierung sprengt.
Sanierung in der richtigen Reihenfolge
Erst Ursachen wie Feuchte und Dachschäden beseitigen, dann Dämmung und Haustechnik, zuletzt Oberflächen. So vermeiden Sie Doppelarbeit.
Häufige Fragen
Für ein Einfamilienhaus mit etwa 150 m² rechne ich im Beispiel mit rund 5,5 Stunden. Bei 90 € pro Stunde inklusive Mehrwertsteuer sind das ca. 495 €. Die Anfahrt kommt je nach Entfernung und tatsächlichem Aufwand zusätzlich hinzu. Bei größeren oder verwinkelten Objekten kann mehr Zeit nötig sein.
Im Kostenbeispiel sind etwa 2,5 Stunden für die Begutachtung vor Ort angesetzt. Dazu kommen die Vorbereitung und die Auswertung mit Bericht. Die tatsächliche Dauer hängt von Größe und Zustand des Objekts ab.
Ich prüfe unter anderem Dach, Fassade, Keller, Fenster, Haustechnik und mögliche Feuchteschäden und bewerte den baulichen Zustand sowie den zu erwartenden Instandhaltungs- und Sanierungsbedarf.
Dann lässt sich die Kaufberatung um ein Schimmel- und Feuchtegutachten ergänzen, um die Ursache genauer einzuordnen. Ich biete beide Untersuchungen aus einer Hand an und kombiniere sie bei Bedarf in einem Termin.
Ja. Sie erhalten eine verständliche Einschätzung inklusive möglicher Verhandlungspunkte und zu erwartender Folgekosten. Viele Mängel lassen sich in den Kaufpreis einrechnen.
Der Besichtigungstermin wird idealerweise gemeinsam mit Verkäufer oder Makler abgestimmt, weil ich Zugang zu allen Bauteilen brauche. Ich begutachte das Objekt unabhängig von beiden.
Ja, auf Wunsch begleite ich Sie persönlich zum Besichtigungstermin.
Nein. Die Angaben sind Richtwerte aus Ratgebern und Marktübersichten (Stand Oktober 2026). Die tatsächlichen Kosten hängen von Objekt, Region und Ausführung ab, verbindliche Preise nennen nur Angebote von Fachbetrieben.
Meine Leistungen biete ich in Oranienburg, Oberhavel und Berlin-Nord an. Die Anfahrt wird je nach Entfernung und tatsächlichem Aufwand berechnet.
Weitere Leistungen
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